So nehmen Sie Recht bei der Mietpreisbremse wahr

Sie haben den Verdacht, dass Sie zu viel Miete bezahlen und fragen sich, ob die Mietpreisbremse bei Ihnen greifen könnte? Hier finden Sie genau heraus, wie Sie selbst feststellen können, ob dem so ist. Nutzen Sie dafür unsere Beschreibung der Rechtslage und die kostenlose Checkliste. Reichen Sie im Anschluß gern eine Mandatsanfrage bei uns ein. Wir schauen uns Ihren Fall detailliert an und teilen Ihnen umgehend mit, ob Sie eine Chance haben, die Miete zu senken.

Prüfen Sie hier auch, ob die Mietpreisbremse in Ihrem Bundesland / Ihrer Wohnort Gültigkeit besitzt. Auch für Ihre Sammelklage im Mieterverbund sind wir optimal vorbereitet und stehen Ihnen zur Verfügung.

Beschreibung der aktuellen Rechtslage zur Mietpreisbremse

Soweit die Länder aufgrund der Ermächtigung gemäß § 556d Absatz 2 BGB eine entsprechende Verordnung erlassen haben, z.B. Berlin (Mietenbegrenzungsverordnung, GVBl.S. 101) gilt folgendes für die Vermietung von Wohnraum:

Ausgenommen von der Mietpreisbremse zu Mietbeginn sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Auch bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung greift die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB). Eine umfassende Modernisierung ist dann anzunehmen, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint, was üblicherweise angenommen wird, wenn der Aufwand mindestens einem Drittel der Neubaukosten entspricht.

Die Mietpreisbremse gilt auch nicht für Wohnheime, möblierte Untermiet-Zimmer und Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Auf Dauer vermietete möblierte Wohnungen unterliegen hingegen der Mietpreisbremse (§ 549 BGB), allerdings sind sie nicht im Mietpreisspiegel erfasst und eine ortsübliche Vergleichsmiete ist praktisch nicht ermittelbar, womit möblierte Wohnungen rechtlich ja aber faktisch eben nicht der Mietpreisbremse unterliegen.

Bei Staffelmietvereinbarung kommt die Mietpreisbremse zur Anwendung (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei einer Indexmietvereinbarung gilt die Mietpreisbremse aber nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).

Für alle anderen ab Inkrafttreten einer solchen Verordnung abgeschlossenen Mietverträge über Wohnraum darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann regelmässig mit dem von der Gemeinde erstellten und herausgegebenen Mietpreisspiegel ermittelt werden.
Übersteigt die Miete diesen Betrag, kann sie dennoch zulässig sein, wenn der vorherige Mieter eine höhere Miete geschuldet hat und die neue Miete diese nicht übersteigt (§ 556e Abs. 1 BGB).

Bei einem Mietvertragsabschluss nach einer „normalen Modernisierung“ innerhalb der letzten drei Jahre darf der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die unmodernisierte Wohnung neben dem allgemein zulässigen Aufschlag von 10 % eine Modernisierungsumlage von bis zu 11% der von ihm aufgewandten Modernisierungskosten pro Jahr verlangen (§ 556e Abs. 2 BGB).

In der Praxis hat der Vermieter neben den bereits dargestellten noch weitere Möglichkeiten, eine faktisch höhere Miete zu erzielen. Neben der bereits erwähnten Vermietung möblierter Wohnungen kann er statt Vorauszahlungen auf die Betriebskosten die Zahlung einer Betriebskostenpauschale mit dem Mieter vereinbaren, was nur unwirksam ist, wenn dadurch die Mietpreisbremse umgangen wird, also die Pauschale in einem erkennbaren Missverhältnis zu den tatsächlich zu erwartenden Betriebskosten steht.

Mietzahlungen, die über der zulässigen Miete liegen, können nur zurück gefordert werden , wenn der Mieter den Verstoß gegen die Mietpreisbremse zuvor gerügt hat und die Rüge die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht (§ 556g Abs. 2 BGB). Dann kann er auch schon bezahlte Beträge zurück verlangen, soweit diese nach Zugang der Rüge fällig wurden.

Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieterhaushaltes verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu geben, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit die Tatsachen dem Mieterhaushalt nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann (§ 556g Abs. 3 BGB). Das Auskunftsbegehren kann zum Beispiel die Höhe der vom Vormieterhaushalt gezahlten Miete betreffen.

Eine weitere Obergrenze für den Mietpreis kann auch aufgrund § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) bestehen. § 5 WiStG regelt den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung. Hiernach kann eine Miete unzulässig sein, die 20 % – in einigen Fällen 50 % – über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen zur Erzielung der hohen Miete ausgenutzt hat.

Fallbeispiele zur Mietpreisbremse

Fall 1:

Mieter Manni mietet im Mai 2015 beim Vermieter Volker eine Altbauwohnung mit 60 m². Im Mietvertrag ist eine Kaltmiete von 600,00 € vereinbart. Im Oktober stellt Manni fest, dass nach dem Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete bei 7,00 pro Quadratmeter liegt. Manni meldet sich daraufhin bei Volker und erklärt, dass er nur noch 420,00 € Miete zahlen wird und auch die zu viel gezahlte Miete für die Monate Mai bis September zurückverlangt.

Da Volker jedoch einen Mietpreis verlangen kann, der 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss Manni ab Oktober 462,00 € Kaltmiete zahlen. Die zu viel gezahlte Miete für die Monate Mai bis September erhält Manni nicht zurück, weil er die zu hohe Miete nicht gerügt hatte.

Fall 2:

Mieter Manni mietet im Mai 2015 beim Vermieter Volker eine Neubauwohnung mit 60 m². Im Mietvertrag ist eine Kaltmiete von 600,00 € vereinbart. Im Oktober stellt Manni fest, dass nach dem Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete bei 7,00 pro Quadratmieter liegt. Manni meldet sich daraufhin bei Volker und erklärt, dass er nur noch 462,00 € Miete zahlen wird. Volker erklärt Manni, dass die von Manni bezogene Wohnung erst im März 2015 neu errichtet wurde und Manni der erste Mieter ist.

Da die Wohnung erst 2015 (und somit nach dem 30.09.2014) errichtet und auch erstmals bezogen wurde, gilt die Mietpreisbremse nicht. Manni muss weiterhin die vereinbarte Miete von 600,00 € zahlen.

Fall 3:

Mieter Manni mietet im Mai 2015 beim Vermieter Volker eine Altbauwohnung mit 60 m². Im Mietvertrag ist eine Kaltmiete von 600,00 € vereinbart. Im Oktober stellt Manni fest, dass nach dem Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete bei 7,00 pro Quadratmieter liegt. Manni meldet sich daraufhin bei Volker und erklärt, dass er nur noch 462,00 € Miete zahlen wird. Volker erklärt Manni, dass die von Manni bezogene Wohnung kurz vor dessen Einzug umfassend saniert worden ist.

In diesem Fall ist die Lösung nicht auf den ersten Blick erkennbar. Hier wäre konkret zu prüfen, in welchem Umfang die Wohnung saniert wurde. Danach richtet sich, ob die Mietpreisbremse überhaupt greift und wieviel Miete Volker für die Wohnung verlangen darf.

Fall 4:

Mieter Manni mietet im Mai 2015 beim Vermieter Volker eine Altbauwohnung mit 60 m². Im Mietvertrag ist eine Kaltmiete von 600,00 € vereinbart. Im Oktober stellt Manni fest, dass nach dem Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete bei 7,00 pro Quadratmieter liegt. Manni meldet sich daraufhin bei Volker und erklärt, dass er nur noch 462,00 € Miete zahlen wird. Volker wendet ein, dass der Vormieter Paul 590,00 € gezahlt hat.

In diesem Fall darf Manni die Miete nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete reduzieren. Er muss aber nur 590,00 € zahlen. Volker darf zwar eine Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, da er die Wohnung vorher schon teurer vermietet hatte. Er darf in diesem Fall aber nicht mehr verlangen als er seinerzeit von Paul bekommen hat.

Fall 5:

Mieter Manni mietet im Mai 2015 beim Vermieter Volker eine möblierte Altbauwohnung mit 60 m². Im Mietvertrag ist eine Kaltmiete von 600,00 € vereinbart. Im Oktober stellt Manni fest, dass nach dem Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete bei 7,00 pro Quadratmieter liegt. Manni meldet sich daraufhin bei Volker und erklärt, dass er nur noch 462,00 € Miete zahlen wird.

Hier kann Volker einwenden, dass er eine möblierte Wohnung vermietet. Da sich der Mietspiegel an unmöblierten Wohnungen orientiert, wird sich aus diesem eine ortsübliche Vergleichsmiete für möblierte Wohnung nicht entnehmen lassen. In diesem Fall ist eine möglichst genaue und korrekte Vereinbarung im Mietvertrag zu empfehlen.

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